> Abschreibung für Abnutzung (AfA)
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6,67% (1/15) pro Jahr für die Errichtungs- und Sanierungskosten bei Bauherrenmodellen; 1,5% (1/67) pro Jahr vom Anschaffungswert (abzüglich des Grundwertes).
> Anlageziele von Bauherrenmodellen
Miteigentümer beteiligen sich zum Beispiel an einem sanierungsbedürftigen Gründerzeithaus in Wien. Dieses wird durch Spezialisten entwickelt. Unter Einsatz von Förderungsmitteln des Landes Wien erfolgt die Sanierung aller bestandfreien Objekte und deren Anhebung auf Kategorie A nach Mietrechtsgesetz.
Im Rahmen der gültigen Bebauungsbestimmungen wird das Objekt aufgestockt und das Dachgeschoß ausgebaut.
Ein Aufzug wird errichtet, alle allgemeinen Teile des Hauses werden saniert. Sämtliche erforderlichen Bau- und Baunebenkosten werden mit vom Land Wien geförderten Mitteln finanziert, die Darlehensrückzahlung für diese Maßnahmen erfolgt durch den Mietertrag im Zeitraum von 180 Monaten. Am Projektende wird das gesamte Objekt an einen Anleger verkauft, der eine entwickelte Immobilie sucht und eine Brutto-Rendite von 5,0% anstrebt. Der Verkaufserlös wird dem Miteigentümer aliquot – steuerfrei – zur Auszahlung gebracht.
> Erhaltungszustand
Der Erhaltungszustand der Objekte wird laufend gesichert, damit das Objekt am Projektende nicht respektabel aussieht. Die in den Förderungsrichtlinien vorgesehenen Mietzinsobergrenzen im Zeitraum der Baudarlehensrückführung erlauben, dass zusätzlich zu den Mieten € 0,50 /m² Nutzfläche / Monat für die Instandhaltung eingehoben und verwendet werden. Die Hausverwaltung, hat den strikten Auftrag, die vereinnahmten Gelder tatsächlich zu investieren, dass für das Objekt kein Instandhaltungs-Rückstau entstehen kann.
> Fälligkeit der Anschaffungskosten
Bei Vertragsabschluss ist das Kapital zur Gänze zur Zahlung auf ein Treuhandkonto bei einem Wiener Rechtsanwalt fällig.
Das Kapital besteht aus dem Kaufpreis für den Miteigentumsanteil, der abrechenbaren Barkaution für nicht förderbare Baukosten und den Nebenkosten (3,5% Grunderwerbsteuer und 1,1% Eintragungsgebühr für den Kaufpreis und die Barkaution zuzüglich 3,5% Grunderwerbsteuer und 1,1% Eintragungsgebühr für den Herstellungsaufwand im Rahmen der Sockelsanierung – incl. 20% Ust.) .
> Fremdmittel
zum Ankauf des Miteigentumanteils sind – unter anderem aus steuerlichen Gründen – bis zur Höhe von 55% bis 60% sinnvoll.
> Förderungen
Neben dem Bauzustand und den Entwicklungsmöglichkeiten eines Objektes ist seine Lage im Sanierungszielgebiet des Landes Wien Grundvoraussetzungen für die Gewährung eines Landesdarlehens mit einer Verzinsung von 1,0% p.a. für 25 % der Kosten der förderbaren Maßnahmen und für die Gewährung eines Anuitätenzuschusses in unterschiedlicher Höhe für das zusätzlich erforderliche Hypothekardarlehen über 75 % der Kosten der förderbaren (Bau-)Maßnahmen.
In den vergangenen Jahren wurden Förderungszusagen bei Vorliegen der Voraussetzungen in der Regel innerhalb eines Jahres nach Beantragung erteilt. Durch den Anstieg der Anzahl von Förderungsansuchen und bedingt durch geringere Budgets ist derzeit zu erwarten, dass sich die Wartefristen verlängern werden. Die zuständigen Stellen legen Wert auf die Feststellung, dass dadurch diese Förderungsschiene zwar verlangsamt, aber keinesfalls eingestellt werden wird.
Um Käufer eines Miteigentumsanteiles auch im Sinne des Bauträger-Vertrags-Gesetzes (BTVG) bestmöglich zu sichern, wird vertraglich geregelt, dass nur 70% des Kaufpreises nach Eintragung im Grundbuch zugunsten des Käufers an die Verkäuferin bezahlt werden dürfen. Die Verkäuferin verpflichtet sich vertraglich zum Rückkauf des Miteigentumsanteiles (mit Kaufpreisgarantie) für den Fall, dass die Förderungszusage nicht innerhalb von 3 Jahren ab Kaufvertragsabschluss vorliegen sollte.
Bis zur Endabrechnung der Sockelsanierung werden allfällige gerechtfertigte Mehrkosten nachgefördert und erhöhen auch die zulässigen Mieten für den Zeitraum der Rückzahlung der geförderten Darlehen. Eine Nachschusspflicht des Miteigentümers ist ausgeschlossen. Eventuell vom Finanzamt nachträglich vorgeschriebene Gebühren (weil sich die Baukosten erhöht haben) hat der Miteigentümer jedoch zu bezahlen.
Für den Fall, dass nach Abschluss des Sanierungsprojektes, aber während der Phase der Rückzahlung der Baudarlehen bisher unsanierte Bestandobjekte frei werden, verpflichtet sich der Bauträge, solche Objekte frei finanziert zu sanieren. Dies führt zu einer erheblichen Erhöhung des Nettomietertrages zum Projektende und damit zu einem höheren Verkaufserlös des Gesamtobjektes. Bei der Berechnung des auf den Miteigentumsanteil entfallenden Anteiles am Verkaufserlös wird der Investitionsaufwand des Bauträgers anteilig in Abzug gebracht.
> Immobilien als Kapitalanlage
Immobilien eignen sich – unter anderem – hervorragend für die Altersvorsorge oder als Startkapital für Kinder. Anders als der Eigner von Immobilienaktien, Immobilienfondsanteilen oder der Kommanditist einer GmbH & CO KG ist der Miteigentümer direkt grundbücherlich gesichert.
> Kosten
Für die Sanierung, die Aufstockung und den Dachgeschoßausbau sind die Kosten mit dem Ankaufspreis begrenzt, es entstehen daher für den Miteigentümer daraus keine Kosten, er hat keine Nachschusspflicht. Sollten die geförderten Kosten im Zuge der Baudurchführung angehoben werden; kann das zu einer Anhebung der Gebühren (Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr) führen. Solche Kosten sind von der Kosten-Begrenzung nicht umfasst.
Die Kostenbelastung durch Verluste während der Projektlaufzeit ist der jeweiligen Planrechnung des entsprechenden Projektes zu entnehmen. Die Verluste errechnen sich im Wesentlichen aus den Zinsen für das Förderungsdarlehen im Rahmen der Sockelsanierung, aus den Zinsen für den Fremdmittelfinanzierungsanteil an den Anschaffungskosten des Miteigentumsanteiles sowie durch die AfA.
> Lage der Objekte
Auch Lagen außerhalb des Gürtels in Wien sind keinesfalls ungünstig für die Vermietbarkeit. Da der Miteigentümer nicht beabsichtigt, selbst in dem Objekt zu wohnen, ist sein Investitionsziel in der Regel vergleichbar mit dem Ziel eines Zinshauseigentümers, also die nachhaltige Kapitalvermehrung, nicht die Eigennutzung des Zinshausanteiles. Durch die Förderung ergeben sich relativ günstige Mieten, was ungeachtet der Lage die Grundvoraussetzung für eine hohe Vermietungsquote darstellt.
> Leerstehungen
Das Leerstehungsrisiko ist bei sockelsanierten Objekten gering, da die Mieten gefördert werden und daher deutlich geringer sind als bei nicht geförderten Vorsorgewohnungen. Die Vermietungsquote bei vergleichbaren Objekten beträgt erfahrungsgemäß über 98 %, weshalb die Berechnungsmodelle gehen von einer Leerstehungsrate von 1,5% p.a. ausgehen, die für den einzelenen Miteigentümer durch den Mietenpool neutralisiert wird.
> Leistungen des Projektkoordinators
Der Koordinator des Projektes bietet die treuhändige Kaufabwicklung, sofortige grundbücherliche Sicherheit (nicht in Form einer Beteiligung an einer Objektgesellschaft oder als Pfandrecht, sondern als persönlich eingetragener Miteigentümer), Festpreisgarantie ohne Nachschußpflicht für Bau-Herstellungskosten, Unterstützung bei der Fremdfinanzierung für den Ankauf, Kapitalgarantie für den Fall der Rückabwicklung, komplette Projektabwicklung auf Projektdauer, das Management durch Erfahrene Spezialisten in der ganzheitlichen Betreuung von Immobilien in Wien und die jährlichen Untelagen für die Steuererklärung.
> Liebhaberei
(Steuerliche) Liebhaberei ist bei den Projekten nicht zu befürchten, weil jedenfalls ein Ertragsüberschuss in der Projektdauer erzielt wird.
> Management des Projektes
Erfahrene Spezialisten übernehmen im Rahmen der Hausverwaltung auch die erforderlichen Management-Leistungen im Zusammenhang mit der Sockelsanierung und dem anschließenden Betrieb des Objektes.
> Mieteinnahmen – Leerstandsrisiko
Im geförderten Wohnbau gelten (für die Zeit der Förderung) Mietzins-Obergrenzen. Die Entwicklung der Objektes sieht Grundriss-Lösungen vor, die extrem nachgefragt werden. So entstehen im Altbestand Mietobjekte mit durchschnittlich 2 Zimmern und etwa 60 m² Wohnnutzfläche, so oft wie möglich mit zugebauten Balkonen; in den Bereichen der Aufstockungen und der Dachgeschoßausbauten betragen die durchschnittlichen Wohnungsgrößen ca. 90 m², hier tragen neue Aufzüge, Terrassen und sehr gute Belichtungsverhältnisse dazu bei, dass die Vermietung meist vor Fertigstellung erfolgt. Die Nettomieten für diese Wohnungen liegen während der Dauer der Darlehenstilgung zwischen € 4,50 und € 8,00 je m² und Monat (im Dachgeschoss) zzgl. Betriebskosten und Mwst., was als Garant für große Nachfrage und geringen Leerstand zu beurteilen ist.
Der Miteigentümer ist im Verhältnis seines Anteiles an allen Mieteinnahmen beteiligt. Damit ist eine Risikostreuung gegeben, die sicherstellt, dass ein Mietzinsausfall nur aliquot „durchschlägt“.
> Nutzung eines Objektes
Da der Miteigentümer nicht über einen bestimmten Bestandgegenstand (Wohnung, Geschäft, Lager, etc.) verfügt, kann jeden Bestandgegenstand zu denselben Konditionen wie Dritte anmieten.
> Verkauf am Projektende
Ziel des Projektes ist, durch die Optimierung der Vermietung nach Rückzahlung der geförderten Baudarlehen und der Verwirklichung eines steuerlichen Gesamtüberschusses das gesamte Objekt an einen Anleger zu verkaufen, der eine Immobilie sucht, die ihm etwa 5,0% Bruttorendite einbringt. Heute werden solche Objekte praktisch nicht angeboten, in der Regel müssen sich Anleger bei Objekten außerhalb des Gürtels mit 2,0 bis 3,0%, innerhalb des Gürtels mit einer noch geringeren Bruttorendite begnügen.
Beim Verkauf des Hauses ist auf die Marktgegebenheiten Rücksicht zu nehmen. Im Ausnahmefall kann dies dazu führen, dass der Verkauf der Liegenschaft möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt – aber in zeitlicher Nähe zum Eintritt der oben angeführten Voraussetzungen – erfolg..
Um sicher zu stellen, dass zum optimalen Zeitpunkt tatsächlich 100% des Objektes zum Verkauf zur Verfügung stehen, wird vertraglich ein Wiederkaufsrecht vereinbart und grundbücherlich sicher gestellt. Sollte zu diesem Zeitpunkt ein Miteigentümer nicht auffindbar sein, führt ein Treuhänder den Verkauf auf der Basis einer Vollmacht durch.
> Verkauf des Miteigentumanteiles
Auf dem freien Markt ist die Nachfrage nach Miteigentumsanteilen aus Bauherrenmodellen gering. Es existiert daher eine Rückkaufverpflichtung und eine Kapitalgarantie.
Der verkauf vor Projektende ist grundsätzlich möglich, ein verbüchertes Vorkaufsrecht ist jedoch zu beachten. Der Miteigentümer erhält eine Kapitalgarantie, jedoch kann ein Verkauf vor dem Projektende steuerliche Auswirkungen für den Verkäufer haben (Liebhaberei, Rückzahlung von geförderten Darlehen, etc.).
Sofern nachgewiesen werden kann, dass der Verkauf nicht in Gewinnabsicht erfolgt, gibt es nach derzeitiger Regelung keine Konsequenzen. Das heißt, dass der Käufer die Förderungen übernehmen kann. Im Falle des Verkaufes mit Gewinn ist der anteilige, offene Darlehensrest des Landesdarlehens sofort zurückzuführen. Der Annuitätenzuschuß für das Hypothekardarlehen wird gestrichen.
> Zinshausmarkt Wien
„Zinshäuser“ sind eine Besonderheit des Wiener Immobilienmarktes. Laut dem Wiener Zinshaus-Marktbericht über die vor 1915 errichteten Objekte gibt es in der Bundeshauptstadt etwa 15.000 Häuser dieser Kategorie. Das Land Wien ist seit vielen Jahren bemüht, mit finanziellen Anreizen die durchgreifende bauliche Sanierung und die Revitalisierung der Zinshäuser aus der Gründerzeit zu fördern.
Unsanierte „Zinshäuser“ wurden im Jahr 1998 im Mittel um € 360 / m² verkauft, heute sind diese nicht mehr unter € 900 / m² erhältlich. Im Zeitraum 1995-2004 betrug der Preisanstieg der Wiener Zinshäuser 93 %, seit 2004 ergab sich ein Preisanstieg von rund 8,0 % p.a. Wien verfügt über das attraktivste Arbeitsplatz-Angebot in Österreich und zieht damit Menschen aus dem Umfeld, aber auch aus europäischen und nichteuropäischen Ländern an, die Wohnraum – vorzugsweise in Miete – suchen. Dieser Umstand sichert nachhaltig die Nachfrage nach leistbaren Mietwohnungen.
Die Miteigentümer an einem „Zinshaus“, das grundlegend saniert wird, können mit konstanten Mieteinnahmen und Wertsteigerungen rechnen, da die Vermietbarkeit sehr gut ist. Ein allfälliger Mietzinsausfall einer einzelnen Wohnung wird gemeinsam von sämtlichen Miteigentümern getragen und ist daher leicht zu verkraften.
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